Итак, к марту 2018 года мы дождались проектных документов со всеми согласованиями. Ситуация была такая: мы готовили сделку по покупке юрлица, которое выиграло помещение на аукционе. Эти ребята разработали проект кафе и он проходил проверки, согласования и государственную экспертизу, по которым, если я правильно поняла, и менялось его целевое использование на «общепит».

Мы понимали, что реализовывать мы будем свой проект и что придется вносить изменения в существующий, но решили это делать уже после того, как первоначальный вариант пройдет все согласования и мы будем уверены, что сможем использовать помещение по нужному назначению. Плюс нам нужен был дизайн-проект, по которому эти изменения вносились бы.

Немного запутано? Так и было, и поначалу мы даже не представляли с какого конца за все это хвататься. Все осложнялось еще и тем, что это государственная аренда и реконструкция историко-культурной ценности.

целая папка чертежей, которые я подписывала и думала, почему у меня такая длинная фамилия?

Особенности реконструкции

Почему это реконструкция? Потому что мы меняем архитектурные решения: внутреннюю планировку и, что главнее, вырезаем наружную дверь на фасаде. Плюс система вентиляции, которая тоже влияет на внешний вид здания, и наружные сети.

Про существование «наружных сетей» нас предупреждали, но, как это часто бывает, в одно ухо влетает, из другого вылетает. Это были просто слова. На деле оказалось вот что: в нашем стареньком, густо населенном доме не хватает мощностей. Поэтому для кафе (бара) нужно тянуть кабель от подстанции во дворе. Кроме того, нас обязали дать запасной рукав на домовой щиток. Грубо говоря, если в томе ляснется электричество, то от нашего кабеля будут запитываться квартиры.

проект нашей прекрасной аутентичной двери

С наружными дверями и окнами вообще была презабавнейшая история. В проекте окна и двери были четко прорисованы, до мельчайших деталей. По требованию Минкульта наши двери и окна могли выглядеть так и только так. А как же чудесные витражи, спросите вы. Проектом они не предусмотрены, а значит сохранить мы их не можем. Все, что я смогла сделать, это оставить их у себя, забрав у строителей, как «мусор инвестора».

проект окон

Когда же я начала искать фирмы-изготовители дверей, выяснилось, что на всю Беларусь сделать такие двери (наружные двери из дерева со всеми декоративными элементами) могут от силы одна-две компании и ценник, понятное дело, зашкаливает. Первое КП, которое мне прислали, было на 10 662 рублей за одну дверь и два окна. Я аж присела. Стоит ли говорить, что в этом здании каких только окон и дверей нет: от ломбарда до магазина «Ландыш». И я только «за» сохранить исторический облик города, но зачем согласовывать то, что практически никто не может изготовить?! А еще знаете что? У нас есть научный руководитель по дверям. Научный. Руководитель. По дверям. Который следит за тем, чтобы мы в точности выполнили все по чертежам.
Интересная история вышла и с санузлом. По старому проекту санузел был вынесен в противоположную сторону, а на его изначальном месте планировалось разместить кухню. Так как кухня нам не нужна, мы решили оставить туалет на том месте, где он и был изначально. Но не тут-то было. Мы за него сражались две недели! Проблема была в том, что мы должны были предусмотреть доступ в него маломобильным людям. Но ширина существующего проема не дотягивала до нормы – 85 см против 100 см. Комизм ситуации в том, что если снять весь сайдинг, слои штукатурки, краски и обоев до кирпича проем сам по себе увеличивался до 96 см. Но чтобы это доказать проверяющим органам, нужно вызывать обследователя, который придет, померяет этот проем (штукатурку ты снимаешь сам) и напишет огромное заключение на 12 страниц о том, что туалет можно никуда не переносить, так как здесь и правда есть нужные 100 см. Работа обследователя стоит денег.

Это все решаемые проблемы. Самая большая сложность реконструкции в том, что все ремонтные работы должна выполнять компания с лицензией генерального подрядчика, с тучей сертификатов и аттестатов, с определенным штатом. Услуги таких компаний стоят на порядок дороже. И это подняло стоимость ремонта почти в два раза, в сравнении с проверенными индивидуальными предпринимателями и компаниями, которые выполняли подобные проекты в городе.

 

из окон «Минской Спадчины» открывается чудесный вид на город

Знакомство с «Минской Спадчиной»

С тех пор, как мы стали арендаторами помещения, наша жизнь намертво переплелась с КУП «Минская Спадчина». Это такой орган, который отвечает за исторический облик города и под чьим надзором проходят все реконструкции, стройки и ремонты.

До этого не сказать, что я вообще когда-либо общалась с госструкторами, за исключением налоговой, пожалуй. Ничего криминального, у меня просто есть ИП. Поэтому опыт был по-настоящему впечатляющим. Паша Соловьев сразу мне сказал, что со всеми нужно дружить и только при таком раскладе все будут в дамках. Далась нам эта дружба не сразу, нервов было потрепано очень много. Но зато появилось какое-то спокойное принятие действительности, с которым строиться стало гораздо легче. Сейчас объясню.

С юридической точки зрения заказчиком на реконструкцию помещения является «Минская Спадчина», а мы – инвесторы, и все, что касается государственной реконструкции проходит через них. В идеале мы должны нарисовать дизайн, принести его и сказать – мы хотим вот так, а потом просто расписываться в бумажках, о том, что мы «ознакомлены», «согласны» и «уведомлены». Но на деле, все что происходит с этим помещением нужно больше тебе, чем кому бы то ни было. Поэтому начинаешь разбираться в процедурах.

Герман — наш дипломат и переговорщик, решает все проблемы на раз (иногда на два, еще реже на три)

Процедура первая. Внести изменения в проект.
Это был наш первый барьер. Главный инженер МС сказал нам, что все изменения можно будет внести в процессе стойки. А глава производственного отдела – что так мы вообще не сможем заранее посчитать смету. В первом случае – все было бы гораздо быстрее, но с вероятностью попасть на деньги, во втором – дольше по времени, но надежней по деньгам. Мы выбрали второй вариант.

(Я сейчас обо всем очень спокойно пишу, потому что время прошло, а осознание всех этих нюансов наоборот пришло, но тогда это все было вообще непонятно).

Как происходит процедура. Ты как инвестор пишешь письмо о том, что в связи с изменением технологии и дизайн-проекта нужно внести изменения в проект реконструкции. Это письмо направляется в мингорисполком и там путешествует больше месяца (!) и за подписью мэра (!!) возвращается с ответом «разрешаем». Зачем? Такой закон. Это еще недолго, потому что мы не меняли внешний вид и наружные сети, иначе бы затянулось на полгода.

Далее назначается тендер на выбор проектной организации. Логичный вопрос: почему эти изменения по умолчанию не может внести те, кто проект разрабатывал? Ответ: такой закон. После этого изменения вносятся. Здесь большое спасибо проектировщику – он пошел нам навстречу и начал вносить изменения сразу, так что к получению разрешения у нас уже было все готово. А так как больше на тендер никто не подался, мы оформили все на ту же компанию.

Работа над проектом ведется в техническом отделе, а все, что касается стройки — в производственном

 

Процедура вторая. Выбор подрядчика.
Когда есть готовый проект и смета объявляется тендер на выбор подрядчика. Напоминаю, это реконструкция историко-культурной ценности, нельзя просто прийти и сказать «мы сами покрасим стены, а ООО «Рога и копыта» выполнит все остальное». Нет. Но сказали, что мы можем пригласить на тендер строительную компанию, которая бы нам нравилась, только не уточнили требования к ней. Поэтому несколько раз нас разворачивали и говорили, что эти или те ребята не подходят: «не хватает разрешений», «нет каких-то лицензий», «маленький штат аттестованных сотрудников». В итоге мы выяснили, что нужна компания с лицензией генерального подрядчика. Но все это у нас ушло около 2 месяцев. Итого – три месяца на то, чтобы просто приблизиться к стройке.

Время утекало сквозь пальцы. Был готов проект, но тендер не объявляли две недели. Когда я поехала узнавать почему, выяснилось, что вместо 4 экземпляров проекта передали только один и еще не хватало каких-то документов. В начале декабря мне позвонила женщина из отдела аренды и попросила плотно закрыть окна, а в идеале их помыть (перед новым годом, ну вы понимаете, в городе проверки). Она поднимает на меня глаза и говорит: «Ну вы же уже ничего не начнете там делать. Новый год». Я аж присела, говорю: «Так целый месяц же еще!». Тендер прошел 12 декабря, а разрешение на строительство от госстройнадзора мы получили 28 числа.

Было много разных недопониманий и проволочек, в большей степени из-за того, что, как мне кажется, никто толком не объясняет, что и как делать. Что-то мы не допоняли, где-то нас не так поняли, один раз проект просто потерялся под грудой других таких же. Но я теперь точно знаю – нужно просто выдохнуть и стараться все воспринимать спокойно, не злиться, не ругаться, а просто постепенно решать возникающие проблемы.

Как мы делали дизайн-проект

Как мы составляли бизнес-план

Как мы искали помещение

УДОБНЕЙ СЛЕДИТЬ В ФЕЙСБУКЕ

 

За новостями можно сделить на фб — https://www.facebook.com/barpass.by/

или в телеграм-канале — https://telegram.me/barpassby

или в instagram — https://www.instagram.com/barpass.by/